目 录
CONTENTS
第一部分 房地产行业概况
第一章 房地产行业概况 1
第一节 房地产的基本知识 1
一、房地产的定义 1
二、房地产业主要涵盖的领域 2
三、房地产行业的特点 2
第二节 我国房地产市场与股市的相关性分析 6
一、房地产与股市吸纳货币资金的理论分析 6
二、房地产与股票市场关系 8
三、房地产与股票的新特征 9
四、房地产和股票的宏观调控措施 10
第二章 我国房地产行业发展现状 15
第一节 房地产发展面临挑战分析 15
一、投资热再现反弹之势 15
二、房价上涨出现轮动效应 16
三、外资助推楼市继续上涨 16
四、保障性住房供应仍显不足 17
第二节 2007年我国房地产市场变化分析 18
一、政策不明朗 18
二、两极分化严重 19
三、成为奢侈消费文化的罪魁祸首 19
四、浪费社会资源 20
第三节 房地产消费者需求分析 21
一、房地产需求的地域性差异 21
二、购房者考虑因素分析 24
三、购房者对交易市场的看法 28
第四节 2007年我国房地产上市公司前十位状况 30
第二部分 上海房地产市场分析
第三章 上海房地产发展现状 39
第一节 上海房地产发展背景 39
一、上海经济社会发展情况 39
二、上海土地市场状况分析 44
三、2006年上海房地产市场供求分析 50
第二节 2007年上海房地产状况分析 55
一、2007年1-5月上海房地产开发投资情况 55
二、上海楼市走向分析 55
三、上海房价涨幅分析 57
四、上海廉租房市场分析 58
第三节 上海房价的影响因素分析 61
一、股票市场因素 61
二、市场调控因素 62
三、加息的影响 63
四、房地产土地增值税因素 64
第四节 上海房地产市场宏观调控分析 67
一、宏观调控的效应 67
二、房地产市场的矛盾和问题 69
三、改进和完善的思路 71
第五节 上海市新都市主义 77
一、新都市主义溯源 77
二、房地产郊区化的动力机制 80
三、新都市主义对房地产郊区化的启示 82
第六节 2007年第一季度上海房地产动态 86
一、一月份主要事件 86
二、二月份主要事件 91
三、三月份主要事件 96
四、上海房地产存在问题 101
第四章 上海房地产市场运行分析 104
第一节 2006-2007年全国房地产经济运行分析 104
第二节 2006-2007年上海市房地产运行分析 112
一、2006年整体运行情况分析 112
二、2007年一季度上海与其他各地房价比较 120
三、2007年1-5月中房上海指数分析 128
第三节 2007年5月上海房地产运行状况 137
一、市场状况 137
二、总成交量分析 140
三、景气指数分析 143
四、市场加息分析 145
第四节 上海市部分地区房地产状况 146
一、松江新城规划对区域房地产市场的影响 146
二、浦东各板块前景分析 150
三、杨浦区板块价格分析 154
四、闵行区平均单价分析 156
五、青浦房地产开发统计 160
第五章 上海住宅市场分析 161
第一节 别墅市场分析 161
一、2007年1-5月别墅市场概况 161
二、京沪别墅价格比较 161
三、上海别墅市场变化分析 161
第二节 2007年住宅市场分析 163
一、上海可售住宅存量分析 163
二、上海住宅供求分析 164
第三节 二手房市场分析 166
一、上海市一二手房均价双双上涨 166
二、二手房指数涨幅提速 166
三、2007年1-6月二手房指数分析 171
四、2006-2007年二手房分区域价格分析 184
第四节 商品房市场分析 210
一、2007年上海新建商品房房价涨幅分析 210
二、2007年上半年上海商品房均价分析 212
三、2007年上海房屋租赁市场分析 214
第六章 上海写字楼市场分析 216
第一节 2006-2007年上海写字楼市场状况 216
一、2006上海写字楼市场盘点 216
二、2007年上海写字楼屡创天价 217
三、2007年一季度上海办公楼投资状况 219
第二节 2007年写字楼发展趋势 220
一、市场需求差异化明显 220
二、写字楼的商品化程度提高 221
三、高端写字楼配置升级 222
四、小户型写字楼将成为投资新宠 223
五、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展 224
六、绿色和可持续将进一步发展 225
七、专业聚集特征愈加鲜明 226
八、2010年上海甲级写字楼市场预测 227
第三节 上海写字楼租赁及影响因素分析 228
一、上海写字楼租赁的整体趋势 228
二、影响上海写字楼租赁的具体因素 230
第三部分 上海房地产发展策略及重点企业
第七章 上海房地产发展策略分析 233
第一节 房地产营销策略及模式分析 233
一、房地产营销的品牌观 233
二、房地产发展模式分析 236
三、房地产价格非理性增长因素分析 237
第二节 房地产企业发展策略 242
一、中小房地产企业的竞争战略 242
二、房地产企业常青术 247
三、房地产开发企业纳税风险及防范 250
四、房地产市场中内外资企业并购行为 255
第三节 上海房地产发展策略 261
一、上海住房建设和消费模式分析 261
二、上海房地产营销代理业分析 262
三、2007年第一季度上海市住房公积金分析 265
四、上海土地储备“十一五”规划对策 274
第八章 上海房地产重点企业分析 283
第一节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 283
一、公司简介 283
二、公司动态 284
三、公司经营情况 285
四、2006-2007年公司财务数据 287
第二节 张江高科 292
一、公司简介 292
二、公司动态 294
三、2006-2007年公司财务数据 297
第三节 上海新黄浦置业股份有限公司 301
一、公司概况 301
二、公司动态 302
三、公司经营状况 303
四、2006-2007年公司财务数据 304
第四节 上海外高桥保税区开发股份有限公司 308
一、公司简介 308
二、2006-2007年公司财务数据 308
第五节 上海世茂股份有限公司 312
一、公司概况 312
二、2006-2007年公司财务数据 313
第六节 中华企业公司 317
一、公司简介 317
二、公司动态 318
三、公司前景 320
第七节 复地（集团）股份有限公司 321
一、公司简介 321
二、公司动态 323
第八节 上海浦东路桥建设股份有限公司 324
一、公司概况 324
二、公司投资情况 325
三、2006年-2007年公司财务数据 326
第九节 上海金丰投资股份有限公司 330
一、公司概况 330
二、公司房地产开发情况 331
三、2006-2007年公司财务数据 335
第十节 上海万业企业股份有限公司 339
一、公司简介 339
二、公司发展状况 340
三、2006-2007年公司财务数据 343
第四部分 房地产行业国家政策分析
第九章 房地产行业国家政策分析 349
第一节 我国房地产行业政策分析 349
一、2006年我国房地产重大政策 349
二、《物权法》对房地产法的影响 361
三、房地产市场宏观调控机制 367
四、我国房地产税务分析 370
五、房地产交易秩序专项整治工作情况 374
第二节 上海房地产政策分析 378
一、沪房产调控面临的危机 378
二、房产“新六条”出台后的市场发展 379
三、五大机制监督上海住房公积金 380
四、上海住房保障制度的利与弊 382
第三节 上海房地产业在“十一五”期间的地位 388
第五部分 上海房地产发展趋势
第十章 上海房地产发展趋势 395
第一节 2007年房地产行业运行趋势 395
一、调控之下继续升温 396
二、行业运行趋势展望 398
三、行业下半年投资策略 400
第二节 上海房价走势分析 405
一、“热钱”将继续坚挺上海房价 405
二、“捂盘”变相支撑房价 405
三、房地产的“投机者” 405
四、土地资源紧张 406
五、“世博”之于上海楼市 406
六、征收印花税的影响 406
第三节 上海工业房地产发展趋势 407
一、上海工业房地产的趋势 407
二、上海工业房地产统计指标体系建设 408
第四节 上海房地产未来五年的发展趋势 411
一、上海楼市未来五年发展潜力巨大 411
二、上海房地产业未来五年“稳中求变” 412
三、上海房产典当成融资热门 413
图表目录
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 3
图表：购房者对房地产市场秩序的看法 28
图表：购房者对房地产开发商的看法 29
图表：购房者的利益受房地产市场秩序影响的情况 29
图表：购房者对房地产市场秩序与高涨房价的关系 29
图表：购房者购房意愿与购房行为的影响因素 29
图表：购房者对房地产严打后的看法 30
图表：2007沪深房地产上市公司综合实力前十企业 37
图表：2007中国内地在港上市房地产公司综合实力前十企业 37
图表：2007沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）前十企业 37
图表：2007中国内地在港上市房地产公司经济增加值（EVA）前十企业 38
图表：2007沪深地产绩优股前十企业 38
图表：2006年上海国内生产总值及增幅走势 39
图表：2000-2006年上海常住人口增长情况 40
图表：2001-2006年上海城镇家庭人均可支配收入情况 40
图表：历年上海固定资产投资及增长情况 41
图表：2006年上海全社会固定资产月度投资及增长环比 41
图表：2006年上海全社会固定资产投资构成 42
图表：历年上海房地产投资总额及增长情况 42
图表：2006年上海房地产月度投资及环比情况 43
图表：2006年上海房地产投资额及增幅 43
图表：2006年上海房地产投资结构 43
图表：2006年上海商品房建设投资结构 44
图表：2006年上海住宅投资额月度走势 44
图表：2004-2006年上海市土地出让总面积情况 45
图表：2004-2006年上海土地出让总价款情况 46
图表：上海各区县公开出让土地幅数 46
图表：2006年上海各区县出让土地面积情况 47
图表：上海各区县土地出让面积比例 47
图表：2006年上海1-5号土地公告环线分布面积比例 48
图表：2006年上海1-5号公告中各类别土地分布情况 48
图表：2006年上海1-5号土地公告用途类别面积情况 49
图表：2006年上海1-5号土地公告用途类别比例 49
图表：2006年上海商品房供求走势 50
图表：2006与2005年上海市商品房供应结构对比 50
图表：2003-2006年上海商品住宅市场供求情况 51
图表：2006年上海商品住宅市场供求情况 51
图表：2006年上海普通商品住宅供求走势 52
图表：2006年上海重大工程配套商品住宅供求走势 52
图表：2003-2006年上海商业用房供求情况 53
图表：2006年上海商业用房供求情况 53
图表：上海2001-2006年办公楼市场供求走势 54
图表：土地使用税每平方米年税额修改表 87
图表：2006年1-12月各地区城镇住宅建设情况 104
图表：2007年1-2月份分地区住宅建设完成情况 105
图表：2006年1-12月各地区房地产开发投资情况 106
图表：2006年四季度35个大中城市房屋租赁价格指数 107
图表：2006年四季度35个大中城市土地交易价格指数 108
图表：2006年四季度35个大中城市房屋销售价格指数 108
图表：2006年1-12月全国住宅投资完成额 109
图表：2007年1-4月全国住宅投资完成额 109
图表：2006年1-12月全国办公楼投资完成额 109
图表：2007年1-4月全国办公楼投资完成额 110
图表：2006年1-12月全国商业营业用房投资完成额 110
图表：2007年1-4月全国商业营业用房投资完成额 110
图表：2006年1-12月全国商品房销售面积 110
图表：2007年1-4月全国商品房销售面积 111
图表：2006年1-12月全国商品房销售额 111
图表：2007年1-4月全国商品房销售额 112
图表：2006年上海市房屋施工面积、竣工面积 112
图表：2006年上海市住宅投资和竣工建筑面积 113
图表：2006年上海市房地产开发投资情况 114
图表：2006年上海市房地产开发企业房屋建筑面积和造价 114
图表：2006年上海市商品房屋建筑面积 115
图表：2006年上海市商品房销售和出租情况 117
图表：2006年每百户城市居民家庭房屋产权构成 117
图表：2006年上海市房屋拆迁情况 118
图表：2006年上海市各区房屋拆迁情况 118
图表：2006年上海市土地使用权出让情况 118
图表：2006年上海市存量房交易情况 119
图表：2006年上海市各区县房地产开发建设和经营情况 119
图表：2007年1月中房上海指数变化 128
图表：2007年1月中房上海指数历期走势 128
图表：2007年2月中房上海指数变化 130
图表：2007年2月中房上海指数历期走势 130
图表：2007年3月中房上海指数变化 132
图表：2007年3月中房上海指数历期走势 132
图表：2007年4月中房上海指数变化 133
图表：2007年4月中房上海指数历期走势 134
图表：2007年5月中房上海指数变化 135
图表：2007年5月中房上海指数历期走势 135
图表：2007年1-4月上海浦东新区房产开发指数 150
图表：2006年1-4月上海浦东新区房产交易情况 151
图表：2007年1-5月上海青浦区房地产开发统计 160
图表：2007年1月上海二手房指数变化 171
图表：2007年1月上海各地区二手房价格变化 173
图表：2007年1月上海二手房指数走势 174
图表：2007年2月上海二手房指数变化 174
图表：2007年2月上海二手房指数走势 176
图表：2007年3月上海二手房指数变化 176
图表：2007年4月上海二手房指数变化 178
图表：2007年4月上海各地区二手房价格变化 179
图表：2007年2月上海二手房指数走势 181
图表：2007年4月上海二手房指数变化 181
图表：2006年10月-2007年2月浦东新区二手房单价及指数 184
图表：2007年3月-2007年6月浦东新区二手房单价及指数 185
图表：2006年9月-2007年2月普陀区二手房单价及指数 188
图表：2007年4月-2007年6月浦东新区二手房单价及指数 190
图表：2006年9月-2007年2月卢湾区二手房单价及指数 191
图表：2007年4月-2007年6月卢湾区二手房单价及指数 192
图表：2006年10月-2007年2月黄浦区二手房单价及指数 192
图表：2007年3月-2007年6月黄浦区二手房单价及指数 194
图表：2006年9月-2007年2月静安区二手房单价及指数 194
图表：2007年4月-2007年6月静安区二手房单价及指数 195
图表：2006年9月-2007年2月杨浦区二手房单价及指数 196
图表：2007年3月-2007年6月杨浦区二手房单价及指数 197
图表：2006年9月-2007年2月虹口区二手房单价及指数 198
图表：2007年3月-2007年6月虹口区二手房单价及指数 200
图表：2006年9月-2007年2月闸北区二手房单价及指数 201
图表：2007年3月-2007年6月闸北区二手房单价及指数 202
图表：2006年10月-2007年3月徐汇区二手房单价及指数 203
图表：2007年3月-2007年6月徐汇区二手房单价及指数 204
图表：2006年10月-2007年3月长宁区二手房单价及指数 205
图表：2007年3月-2007年6月长宁区二手房单价及指数 207
图表：2006年10月-2007年3月闵行区二手房单价及指数 209
图表：2007年3月-2007年6月长宁区二手房单价及指数 209
图表：2007年1-5月上海商品房销售情况 213
图表：上海甲级写字楼租金走势 228
图表：2007年一季度不同行业门类住房公积金月缴交额比较 267
图表：2007年一季度不同行业门类补充公积金月缴存额比较 268
图表：2001-2015年退休人数与退休提取人数比较 269
图表：2007年一季度贷款对象各年龄段占比 270
图表：近年来商品住宅均价与公积金户均贷款额变化比较 274
图表：“十一五”期间上海市各年土地储备量 278
图表：“十一五”期间上海市各年份按不同市场调控比例下的土地供应量 278
图表：2006年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司全年租赁收入统计 287
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营业务收入表 287
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营业务利润表 287
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司营业利润表 288
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司利润总额表 288
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司净利润表 288
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司可供分配的利润表 289
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司可供股东分配的利润表 289
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司每股指标表 289
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司获利能力表 290
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营能力表 290
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司偿债能力表 290
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资本结构表 291
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发展能力表 291
图表：2006-2007年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司现金流量分析表 291
图表：上海张江高科技园区开发股份有限公司发展历程 294
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营业务收入表 297
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营业务利润表 297
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司营业利润表 297
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司利润总额表 298
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司净利润表 298
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司可供分配的利润表 298
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司可供股东分配的利润表 299
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司每股指标表 299
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司获利能力表 299
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司经营能力表 300
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司偿债能力表 300
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司资本结构表 300
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司发展能力表 301
图表：2006-2007年上海张江高科技园区开发股份有限公司现金流量分析表 301
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司主营业务收入表 304
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司主营业务利润表 304
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司营业利润表 304
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司利润总额表 304
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司净利润表 305
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司可供分配的利润表 305
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司可供股东分配的利润表 305
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司每股指标表 306
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司获利能力表 306
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司经营能力表 306
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司偿债能力表 307
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司资本结构表 307
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司发展能力表 307
图表：2006-2007年上海新黄浦置业股份有限公司现金流量分析表 307
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司主营业务收入表 308
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司主营业务利润表 309
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司营业利润表 309
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司利润总额表 309
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司净利润表 309
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司可供分配的利润表 310
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司可供股东分配的利润表 310
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司每股指标表 310
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司获利能力表 311
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司经营能力表 311
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司偿债能力表 311
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司资本结构表 312
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司发展能力表 312
图表：2006-2007年上海外高桥保税区开发股份有限公司现金流量分析表 312
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司主营业务收入表 313
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司主营业务利润表 313
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司营业利润表 314
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司利润总额表 314
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司净利润表 314
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司可供分配的利润表 314
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司可供股东分配的利润表 315
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司每股指标表 315
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司获利能力表 316
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司经营能力表 316
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司偿债能力表 316
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司资本结构表 316
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司发展能力表 317
图表：2006-2007年上海世茂股份有限公司现金流量分析表 317
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司主营业务收入表 326
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司主营业务利润表 327
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司营业利润表 327
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司利润总额表 327
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司净利润表 328
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司可供分配的利润表 328
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司可供股东分配的利润表 328
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司每股指标表 328
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司获利能力表 329
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司经营能力表 329
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司偿债能力表 329
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司资本结构表 330
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司发展能力表 330
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司现金流量分析表 330
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司主营业务收入表 335
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司主营业务利润表 335
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司营业利润表 336
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司利润总额表 336
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司净利润表 336
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司可供分配的利润表 336
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司可供股东分配的利润表 337
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司每股指标表 337
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司获利能力表 337
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司经营能力表 338
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司偿债能力表 338
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司资本结构表 338
图表：2006-2007年上海金丰投资股份有限公司发展能力表 338
图表：2006-2007年上海浦东路桥建设股份有限公司现金流量分析表 339
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司主营业务收入表 343
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司主营业务利润表 343
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司营业利润表 343
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司利润总额表 344
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司净利润表 344
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司可供分配的利润表 344
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司可供股东分配的利润表 345
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司每股指标表 345
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司获利能力表 345
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司经营能力表 345
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司偿债能力表 346
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司资本结构表 346
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司发展能力表 346
图表：2006-2007年上海万业企业股份有限公司现金流量分析表 346
图表：上海市中心城区及郊区的工业房屋建筑面积所占比重 408
图表：工业房地产开发、经营统计指标体系 410
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